Ley de alquileres 2027-2030: ¿cómo será la descongelación de los alquileres en Andorra?

Un retorno progresivo al régimen general

Ya es oficial. El Consell General ha aprobado la Ley 11/2026 de 4 de junio, que establece el régimen jurídico aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda para residencia habitual y permanente durante el periodo 2027-2030. La ley entrará en vigor el 1 de enero de 2027.

La nueva normativa marcará el inicio de una transición progresiva hacia el régimen general de los alquileres tras varios años de medidas extraordinarias para regular la vivienda en Andorra. El objetivo es facilitar una desintervención gradual del mercado.

Calendario de prórrogas según la antigüedad del contrato

Las prórrogas varían en función del año de formalización del contrato:

Contratos formalizados hasta 2012

(O con una renta igual o inferior a 6 €/m²)

• Podrán finalizar a partir de 2027.
• El propietario deberá comunicarlo con un preaviso mínimo de 6 meses.

Contratos formalizados entre 2013 y 2015

(O con una renta igual o inferior a 7 €/m²)

• Prórroga legal de 1 año.
• Vigencia garantizada hasta 2028.

Contratos formalizados entre 2016 y 2018

(O con una renta igual o inferior a 8 €/m²)

• Prórroga legal de 2 años.
• Vigencia garantizada hasta 2029.

Contratos formalizados entre 2019 y 2021

• Prórroga legal de 3 años.
• Vigencia garantizada hasta 2030.

Durante todos los periodos de prórroga, las rentas solo podrán actualizarse de acuerdo con la variación anual del IPC.

¿Cómo se actualizarán las rentas de los nuevos contratos?

Uno de los aspectos más relevantes de la nueva normativa es la limitación de los incrementos de renta cuando finaliza un contrato sujeto a esta ley y se formaliza uno nuevo. El incremento máximo dependerá del precio por metro cuadrado del contrato anterior:

Este sistema se aplicará durante los cinco primeros años de los nuevos contratos.

Contratos excluidos del régimen especial: las excepciones

• Viviendas con una renta igual o superior a 2.500 euros mensuales.
• Viviendas unifamiliares.
• Viviendas arrendadas a residentes sin actividad lucrativa.
• Viviendas en las que deban realizarse obras o reformas importantes para poder seguir habitándolas.
• Recuperación de la vivienda para uso propio o familiar.
• Recuperación de la vivienda por parte de un nuevo propietario que la adquiera para establecer en ella su residencia habitual.

El preaviso pasa de tres a seis meses

Otra de las novedades destacadas es que el plazo de preaviso para comunicar la voluntad de no renovar un contrato pasa de tres a seis meses. Este cambio pretende ofrecer más tiempo tanto a propietarios como a inquilinos para planificar sus movimientos y reducir situaciones de incertidumbre.

Más control sobre la recuperación de una vivienda para familiares: cómo evitar la "trampa del hijo"

La nueva normativa refuerza los requisitos para los propietarios que recuperen una vivienda para destinarla a uso propio o de familiares. Será necesario acreditar documentalmente que la vivienda se destina realmente a ese uso y mantenerla durante un periodo mínimo de cinco años, salvo en casos de divorcio, enfermedad u otras causas de fuerza mayor.

¿Qué significa para el mercado inmobiliario andorrano?

En resumen, la nueva ley busca que el paso hacia el régimen general de los alquileres se produzca de forma gradual y sin cambios bruscos. Para los inquilinos, esto aporta mayor tranquilidad, ya que muchos contratos dispondrán de prórrogas y existirán reglas claras sobre cómo podrán actualizarse los alquileres durante los próximos años.

Para los propietarios, la normativa también establece un calendario concreto para recuperar progresivamente la flexibilidad en la gestión de sus inmuebles.

Desde Pisos.ad seguiremos analizando la normativa y explicando sus aspectos más relevantes para que puedas entender cómo te afectan estos cambios, tanto si eres propietario como si eres inquilino.

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